Ипотека стала настоящим спасением для многих, кто мечтал о собственном жилье. Но жизненная ситуация может резко измениться и привести к необходимости продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно ли это осуществить? Да, продажа ипотечной квартиры возможна, но эта процедура имеет ряд особенностей, о которых стоит знать.
Особенности ипотечной недвижимости
Жилье, приобретённое в ипотеку, фактически является залоговым имуществом банка. Это позволит банку вернуть вложенные средства при неплатёжеспособности заёмщика. Обременение снимается только после полного погашения задолженности по ипотечному кредиту.
Невзирая на всё это, квартира также является собственностью заёмщика. Владелец имеет право распоряжаться своим жильём, включая продажу, но только с разрешения банка. В некоторых случаях банк может отказать в совершении сделки.
Что необходимо сделать для продажи
Чтобы продать квартиру с обременением, нужно:
- Узнать в банке о возможности досрочного погашения задолженности и снятия обременения.
- Выбрать способ продажи.
- Найти человека, готового приобрести такую залоговую недвижимость.
- Получить одобрение банка на проведение сделки.
Существует четыре основных способа продажи жилья, которое в залоге. Можно продать недвижимость после полного погашения долга и снятия обременения, погасить ипотеку в процессе сделки, продать по переуступке, а также реализовать через банк.
Досрочное погашение ипотеки
Заёмщик имеет право выплатить ипотеку досрочно, если у него есть достаточно средств для этого. Надежный вариант – использовать средства покупателя. Нужно проинформировать банк о досрочном погашении и можно не получать его разрешение на продажу недвижимости.
Чтобы провести сделку, следуйте этим рекомендациям:
- Чтобы зафиксировать намерения сторон и защитить их интересы, заключите договор задатка.
- Досрочно погасите ипотеку, воспользовавшись средствами покупателя. Получите закладную с отметкой, что долг был полностью погашен.
- Снимите обременение. Некоторые банки делают это онлайн, в других случаях нужно написать заявление в МФЦ.
- Заключите договор купли-продажи и учтите задаток.
- Зарегистрируйте смену собственника. Покупатель станет владельцем после внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Погашение в процессе сделки
Погашение в процессе проведения процедуры купли-продажи требует участия банка, так как ему нужно одобрить последующую продажу недвижимости для погашения долга. Чтобы успешно провести сделку, следуйте этим рекомендациям:
- Получите разрешение от банка на продажу залоговой недвижимости.
- Найдите покупателя.
- Возьмите выписку, в которой будет указан остаток выплат, предоставьте её покупателю.
- Составьте договор с детальным описанием условий и сроков продажи залогового имущества.
- Покупатель переводит задолженность по кредиту в банк и остаток владельцу.
- Зарегистрируйте смену собственника и снимите обременение после получения банком средств для погашения остатка ипотеки.
Регистрация производится через МФЦ. После перехода права собственности в ЕГРН покупатель становится полноценным собственником жилья.
Переуступка
Переоформление ипотеки часто используется при продаже квартиры, когда у продавца остаётся большая задолженность, а покупатель не располагает всей суммой для приобретения недвижимости. Этот метод упрощает процесс продажи, так как многие документы уже находятся в банке. Однако важно учесть, что новый заёмщик может не соответствовать требованиям кредитной организации и не получить кредит на своё имя. Для оформления сделки необходимо выполнить следующие шаги:
- Уведомить банк о планах продажи квартиры и получить одобрение кредитора.
- Найти покупателя, готового приобрести квартиру с ипотечным долгом.
- Предоставить покупателю документы, подтверждающие его платёжеспособность.
- Оформить сделку между банком и покупателем.
- Получить в банке разницу от стоимости недвижимости и остатком задолженности.
- Произвести перерегистрацию права собственности в МФЦ или через Росреестр.
Реализация через банк
Банк-кредитор может реализовать квартиру, если у заёмщика есть значительная задолженность по ипотеке. При незначительной просрочке можно попросить банк отсрочить выплату задолженности, например, предоставить ипотечные каникулы, либо же продать жильё самостоятельно.
Кредитор может реализовать недвижимость только по решению суда, выставив на торги на специальных площадках. Полученные деньги идут на покрытие судебных расходов, организацию торгов и оставшейся части задолженности.
Если после всех выплат имеется остаток, банк перечисляет его клиенту-заёмщику, поэтому этот метод продажи применяется только в крайних случаях.
Услуги агентства недвижимости
Есть еще один быстрый, надежный и безопасный способ – обратиться в агентство недвижимости, которое предоставляет услуги срочной продажи и выкупа ипотечных квартир. Какие это дает преимущества:
- Гарантированная продажа в срок от 3 до 30 дней
- Все юридические вопросы агентство берет на себя
- Продавцу не нужно искать покупателей и вести дела с банком
С помощью срочной продажи владелец ипотечной квартиры сможет быстро получить необходимые средства для погашения долгов или решения других финансовых вопросов, избежит возможных правовых последствий и сохранит кредитную историю. Опытный агент поможет вам найти покупателя и провести сделку быстро и безопасно.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может быть невыгодной для продавца, но иногда обстоятельства требуют быстрых решений. Изучите особенности всех сценариев продажи квартиры с обременением, чтобы найти самый подходящий для вас. При правильном подходе вы сможете сделать это быстро и выгодно.
