Можно ли поменять квартиру в ипотеке

Обмен квартиры, находящейся в ипотеке, – это вполне реальная процедура, но она требует тщательной подготовки и согласования с банком. Это разрешено статьёй 345 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако для совершения такой сделки необходимо получить согласие банка, так как квартира находится в залоге у кредитной организации. Многие заемщики сталкиваются с необходимостью сменить жилье в процессе выплаты ипотеки, и этот вопрос становится особенно актуальным. Давайте разберемся, какие существуют способы обмена ипотечной квартиры и какие нюансы нужно учитывать.

Продажа ипотечной квартиры с погашением кредита и покупка новой

Это один из самых распространенных вариантов. В данном случае вы продаете свою квартиру, используете часть вырученных средств для погашения задолженности перед банком, а на оставшиеся деньги приобретаете новую недвижимость.

Пошаговый процесс:

1. Согласование с банком. Прежде чем выставить квартиру на продажу, нужно получить разрешение у банка. Как правило, это процедура несложная, особенно если платежи по ипотеке вносились вовремя.
2. Подбор покупателя. Найдите покупателя, готового купить квартиру с учетом того, что часть суммы уйдет на погашение ипотеки.
3. Оформление сделки. Покупатель переводит средства на специальный аккредитивный счет, часть из которых идет на погашение ипотечного кредита, а остаток вы можете использовать на покупку новой квартиры.
4. Погашение ипотеки и снятие обременения. После того как кредит погашен, банк снимает обременение с недвижимости.
5. Покупка новой квартиры. После этого можно оформить новую сделку и приобрести квартиру.

К преимуществам данного метода относят его простоту и понятность, возможность погасить долг и снять обременение. При этом стоит учитывать, что вы можете не получить достаточно средств от продажи для покупки новой квартиры.

Замена залога в банке

Этот вариант предполагает, что заемщик остается клиентом своего банка и просто заменяет предмет залога — то есть квартиру. Банк заинтересован в сохранении заемщика, поэтому может предложить гибкие условия при замене недвижимости.

Как это работает:

1. Заявление в банк. Заемщик обращается к ипотечному менеджеру своего банка с заявлением о замене залога и объясняет причину, по которой ему нужно заменить квартиру.
2. Сбор документов. Обычно требуются следующие документы: оценка новой квартиры, документы на старую квартиру, подтверждение платежеспособности заемщика и документы, связанные с текущей ипотекой.
3. Рассмотрение заявки. Банк рассматривает заявление. Для положительного решения важно, чтобы:
   • ликвидность новой квартиры была не ниже старой,
   • условия ипотеки не изменились в сторону ухудшения для банка,
   • заемщик имел положительную кредитную историю.
4. Заключение сделок. Если банк одобряет заявку, могут быть заключены две сделки:
   • покупка новой квартиры с использованием ипотечного кредита;
   • продажа старой квартиры для погашения части или всей ипотеки.
5. Оформление договора мены. Если подходящий покупатель найден, иногда возможен договор мены. Он позволяет обменять квартиры без прямой продажи, что упрощает процесс для заемщика.

Операция проходит в том же банке, с которым заемщик уже работает, что упрощает согласование. Возможен обмен без полного погашения ипотеки. При этом банк может не одобрить замену залога, если новая квартира менее ликвидна.

Рефинансирование кредита в другом банке

Если банк, в котором оформлена ипотека, отказывает в замене залога или предлагает невыгодные условия, можно обратиться в другую кредитную организацию для рефинансирования.

Как это работает:

1. Обращение в другой банк. Заемщик подает заявку на рефинансирование ипотеки в другом банке. Новая кредитная организация может предложить более выгодные условия.
2. Оценка новой квартиры. Новый банк оценивает как старую, так и новую квартиру, чтобы удостовериться, что их стоимость и ликвидность соответствуют требованиям.
3. Заключение нового ипотечного договора. Если банк одобряет заявку, он выдает новый кредит на покупку другой квартиры, а часть средств идет на погашение старого кредита в первом банке.
4. Погашение ипотеки в старом банке. Как только рефинансирование завершено, заемщик досрочно гасит ипотеку в предыдущем банке и снимает обременение с квартиры.
5. Регистрация нового залога. После этого оформляется залог на новую квартиру в пользу нового банка.

В данном случае есть возможность получить более выгодные условия кредита. Банк может предложить рефинансирование даже при отказе предыдущего банка заменить залог. При этом стоит отметить наличие дополнительных расходов на оценку новой квартиры и юридическое сопровождение.

Погашение ипотеки с помощью потребительского кредита

Если сумма долга по ипотеке значительно уменьшилась, заемщик может взять потребительский кредит на оставшуюся сумму и погасить ипотеку полностью. После этого квартира освобождается от обременения, и заемщик может произвести прямой обмен или продать её и приобрести новую недвижимость. К преимуществам этого варианта относят быстрое освобождение квартиры от обременения и свободу в выборе нового жилья без участия банка в процессе обмена.

Заключение

Обмен квартиры, находящейся в ипотеке, – это сложный, но вполне реальный процесс. Наиболее подходящий вариант зависит от финансовой ситуации заемщика, условий кредита, а также готовности банков идти на сотрудничество. Замена залога в своем банке и рефинансирование ипотеки в другой кредитной организации – наиболее распространенные и гибкие способы, которые позволяют обменять квартиру без полного погашения долга. В случае, если оставшаяся сумма долга небольшая, заемщик может прибегнуть к потребительскому кредиту для закрытия ипотеки и последующей продажи квартиры.