Продажа квартиры с долгами — это сложная, но вполне возможная операция. Наличие задолженности по ЖКУ, ипотеке или налогам может затруднить процесс продажи, но не делает его невозможным. В данной статье мы разберем, что такое квартира с долгами, какие именно долги могут быть, можно ли ее продать, какие риски существуют для продавца и покупателя, а также какие процедуры необходимо соблюдать.
Что такое «квартира с долгами»
Квартира с долгами — это недвижимость, на которую наложены финансовые обязательства. Эти обязательства могут быть связаны с невыплаченными коммунальными платежами, ипотекой, задолженностью по налогам, штрафами, либо с судебными разбирательствами, по которым квартира может быть арестована.
Основные виды долгов:
- По коммунальным платежам. Это задолженность по оплате услуг ЖКХ: электроэнергия, отопление, водоснабжение, газ, капремонт и др.
- Ипотечная задолженность. Квартира может быть приобретена в ипотеку, и при просрочке выплат банк имеет право требовать возмещения задолженности.
- По налогам. Налог на имущество или земельный налог могут быть неоплаченными.
- Аресты и обременения. Если на квартиру наложен арест по судебному решению, то её продажа будет затруднена, так как сделка может быть заблокирована.
Существуют определенные нюансы и ограничения, которые необходимо учитывать. Если на квартиру наложен арест, продать ее без снятия ареста будет невозможно. Если собственник квартиры проходит процедуру банкротства, продажа недвижимости может быть ограничена или осуществляться по специальным правилам. При наличии ипотеки необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. Несмотря на продажу, долги за ЖКУ остаются за собственником – новый собственник не становится автоматически должником.
Долги по коммунальным платежам
Продажа квартиры с задолженностями по ЖКУ и капремонту не запрещена. Долги за электроэнергию, водоснабжение водоотведение, газ, содержание дома остаются за тем, кто этими услугами воспользовался, не переходя на нового владельца. Однако взносы на капитальный ремонт привязаны к объекту недвижимости, поэтому если долг имелся до момента продажи, его придётся погасить уже новому хозяину.
Продажа квартиры с ипотечными долгами
Продажа ипотечной квартиры сложнее, так как она находится в залоге у банка. Какие есть варианты:
- Погашение ипотеки перед продажей. Продавец может самостоятельно погасить задолженность перед банком, после чего залог будет снят, и квартира станет "чистой".
- Продажа с привлечением покупателя, готового погасить ипотеку. В этом случае покупатель берет на себя обязательства по ипотеке продавца и рассчитывается с банком.
- Продажа через банк. Банк может согласовать продажу квартиры в счет погашения ипотеки. Продавец вместе с банком ищет покупателя, после чего средства идут на погашение долга.
Важно: перед началом сделки необходимо обсудить с банком возможность продажи и порядок погашения задолженности.
Как продать квартиру с обременением, находящейся под арестом
Если на квартиру наложен арест судебными органами, её продажа будет невозможна до снятия обременения. Арест может быть наложен по следующим причинам:
- неуплата долгов (налоги, штрафы);
- судебные споры с третьими лицами;
- ипотечные долги, по которым банк потребовал судебного решения.
Чтобы снять арест, необходимо погасить долг перед кредиторами, решить судебные споры или же доказать в суде неправомерность ареста (в случае ошибок или нарушений).
Продажа квартиры с долгами по налогам
Налоговые долги, например, за неуплату налога на имущество, также не являются препятствием для продажи. Однако продавцу рекомендуется решить вопрос с задолженностью, чтобы избежать претензий от налоговых органов и возможного ареста недвижимости.
Как узнать о долгах до покупки квартиры
Перед покупкой жилья важно проверить, есть ли долги. Вот несколько шагов, которые помогут это сделать:
- Попросите у продавца справку из УК, подтверждающую отсутствие задолженности, ознакомьтесь с квитанциями за капитальный ремонт.
- Свяжитесь с обслуживающей компанией или обсудите ситуацию со старшим по дому, чтобы узнать о возможных долгах.
- Проверьте владельца через базу судебных приставов на наличие задолженностей.
- Прочтите договор купли-продажи, чтобы понять, переходят ли на покупателя долги по ЖКУ и капремонту.
- Закажите выписку из ЕГРН или отчёт для проверки возможных задолженностей по квартире.
Если продавец сообщил о долге или он был выявлен при проверке, это можно учесть в договоре, указав, кто будет оплачивать задолженность. Если продавец готов самостоятельно погасить долг, то можно вписать в договор пункт о переносе сделки до уплаты задолженности, с обязательством продавца не продавать квартиру другим людям до этого момента. Возможно также заключить договор аванса, где будет прописано, что долг будет покрыт за счет авансового платежа. Если задолженность переходит к покупателю, важно указать точную сумму долга. Покупатель в таком случае может потребовать скидку от продавца, что также должно быть отражено в договоре.
Если о наличии долгов стало известно уже после покупки квартиры, нужно срочно связаться с прежним владельцем. Если продавец отказывается погасить долг, покупателю стоит обратиться в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет. В этом случае долги останутся за продавцом, и управляющая компания будет взыскивать задолженность с него.