Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Зачастую военнослужащие приобретают жилье по, так называемой, военной ипотеке, которую предоставляет государство. Однако, это отнюдь не означает, что купленную таким образом квартиру потом нельзя продать. Более того, подобные ситуации случаются неоднократно в связи с возможным переводом военных на другое место службы или необходимостью длительной командировки. Впрочем, причина может быть и тривиальной: будь то желание человека сменить квартиру (на более подходящую по условиям или расположению в городе) или желание сыграть на конъюнктурных изменениях рынка недвижимости. К тому же, государству не всегда удается решить вопрос со служебным жильем, иногда его просто нет.

Однако, при том, что военного не стесняют в действиях и он может смело продавать имущество, приобретенное ранее в ипотеку, есть одно условие, без выполнения которого ничего нельзя будет сделать. А именно - существует ограничение, связанное с необходимостью полностью погасить ипотечный заем. Поскольку, пока этого не произойдет, квартира с обременением выступает в качестве залогового имущества у банка и Минобороны РФ. То есть, чтобы продать свое жилье, необходимо прежде снять обременение, которое регулируется ФЗ от 2004-ого года.

Как снять обременение?

Поскольку совершение каких-либо мероприятий с имуществом, купленным в ипотеку, не является возможным без погашения долговых обязательств, то приходится так или иначе искать средства для решения проблемы. Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита. Этот специальный заем позволяет погасить задолженность перед Минобороны РФ, после чего появляется возможность использовать финансы нового покупателя жилья, чтобы закрыть долг уже перед банком. А они, скорее всего, понадобятся, поскольку долговые обязательства перед кредитным учреждением окажутся весьма велики. В частности, если военный примет решение не дожидаться 45-ти лет и уволится со службы. Что же касается условий погашения задолженности перед Минобороны, то здесь проценты не превышают ставку рефинансирования и после уплаты зачисляются на персональный накопительный счет военного.

Какая последовательность действий необходима для совершения сделки-продажи квартиры с военной ипотекой?

Попробуем перечислить возможные действия поэтапно:

1. Военный должен поставить в известность кредитное учреждение и Росвоенипотеку о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
2. Заблаговременно подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС, если планируется снова стать соискателем военной ипотеки (поскольку, при определенных условиях, он может вновь воспользоваться средствами своего накопительного счета);
3. Найти и договориться с новым покупателем;
4. Узнать в финансовой организации долговой остаток по договору займа и, по возможности, его погасить (здесь нужно быть готовым к особенностям работы банка с процентами по основному долгу, поскольку почти полная их потеря на ипотечном кредите является очевидным минусом данной программы);
5. Получить документальное подтверждение о том, что обременение более не имеет силы по отношению к данному жилью, затем свидетельство о собственности в РП;
6. Продать квартиру уже как обычное жилье, без всякого обременения.

Какие документы требуется собрать, чтобы продать квартиру с военной ипотекой?

На то, чтобы собрать необходимые документы, иногда уходит около месяца. Поскольку их количество несколько больше, чем если бы продавалось обычная недвижимость. В частности, потребуется следующий перечень документов:

1. Документы, подтверждающие права на ипотечную квартиру;
2. Документы, удостоверяющие личность покупателя, необходимые для совершения обычной сделки продажи жилья;
3. Технический паспорт БТИ;
4. Кадастровый паспорт с подробным планом и указанием метража;
5. Выписка из ЕГРП, которую после снятия обременения заказывает покупатель.

Останется ли после совершения сделки продажи возможность в будущем снова стать участником НИС для военнослужащих?

В перечисленной последовательности действий был пункт о подаче рапорта на получение второго свидетельства для реестра данной системы. То есть, купить вторую квартиру или дом по той же схеме действительно возможно, если только возраст военнослужащего не превышает 42-ух лет. И для это могут быть вновь использованы средства, возвращенные на персональный накопительный счет после уплаты всех долговых обязательств. Очевидно, что этому предшествует снятие обременения и совершение сделки по продаже залогового имущества. После которой на руках вполне могли остаться определенные средства (если разница между суммой продажи и суммой долговых обязательств оказалась положительной), а также возросший персональный накопительный счет. Также, на получение повторного ипотечного займа от банка, окажет свое влияние хорошая кредитная история. В частности, кредитное учреждение может предоставить по данной программе более 2 млн рублей. Однако, стоит учитывать, что в зависимости от возраста, средства могут быть выделены в значительно меньшем размере.

В качестве вывода выделим некоторые ключевые моменты: 

• Итак, обременение, ограничивающее любые действия с недвижимостью, становится возможным снять только после погашения в полном объеме всех своих долговых обязательств перед кредитным учреждением и Минобороны РФ;
• Росвоенипотека, как орган контролирующий работу НИС, после снятия залога и закрытия персонального счета выдает военному новую доверенность на жилье. И после исключения из реестра участников, он уже может с данной доверенностью подать документальное прошение о снятии залога в реестре ЕГРП;
• Поскольку доверенность Росвоенипотека отсылается курьером, рекомендуется в своем заявлении о намерении снять обременение предоставить настоящий адрес места жительства и действительные контактные данные;
• Для того, чтобы погасить свою задолженность перед Минобороны РФ, возможно использовать средства с персонального счета;
• Повторная военная ипотека возможна до той поры, пока участник НИС не достиг возраста 42-ух лет.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Прежде всего, что такое переуступка. Это процедура передачи прав собственности заемщика на то или иное имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу. В случае же передачи долговых обязательств кредитором другому лицу, переуступка прав на задолженность будет называться цессией. Так, согласно действующего законодательства, в своих интересах данной процедурой может воспользоваться каждый из участников ипотечного договора.

Для чего проводится переуступка ипотеки

Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:

• Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
• Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
• Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
• Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
• Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.

Что для этого требуется и как будет выглядеть процедура сделки продажи по переуступке

Как уже было отмечено, прежде всего, требуется разрешение банка. Без его согласия, заемщик может проявить своеволие лишь в случае составления завещания. Поэтому, еще до обсуждения передачи прав собственности на залоговую квартиру с третьим лицом, следует обратиться к своему кредитору с ходатайством о совершении сделки. Здесь стоит заметить, что финансовые организации крайне щепетильно относятся к подобным процедурам и получить одобрение будет сложно. Исключение кредиторы могут сделать лишь тогда, когда будет очевидно, что участник ипотеки явно не в состоянии обеспечить ее выполнение. Обойтись же без их согласия на совершение сделки весьма чревато, так как тогда они будут вправе призвать ипотекодателя к ответу и:

• Добиться признания сделки по переходу прав собственности на залоговую недвижимость недействительной;
• Взыскать ипотечную квартиру, выставить ее на аукцион или найти другого заемщика;
• Или затребовать досрочного погашения долговых обязательств и штрафных санкций, согласно условиям ипотеки.

Если же кредитное учреждение, после рассмотрения соответствующего ходатайства примет решение в пользу должника и разрешит совершение сделки, то процедура ее оформления будет выглядеть следующим образом:

1. Участник кредитного договора находит покупателя, чтобы передать ему права собственности на залоговое имущество и тем самым освободиться от непосильной ипотеки;
2. Затем они вместе приходят в кредитное учреждение, чтобы его представители проверили платежеспособность нового заемщика и позволили провести процедуру переуступки прав и обязанностей на объект кредитования;
3. Далее составляется новый ипотечный договор с третьим лицом;
4. После чего становится возможным провести обязательную регистрацию передачи права собственности в государственных органах и совершить расчет между покупателем и продавцом;
5. Новоявленный должник обязуется выполнять условия кредита перед банком.

Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы

Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости "избавиться" от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением. А именно - существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).

Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:

• Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
• Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней "с нуля";
• Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
• Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;

Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается "повесить" на него. Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной. В любом случае, ему не следует полагаться на прежний документ ипотеки, который ему, возможно, показывал предыдущий владелец, поскольку финансовая организация может в новом договоре свои требования ужесточить.

Переуступка залогового имущества по инициативе кредитного учреждения

Банк вполне может провести процедуру переуступки дебиторской задолженности заемщика другому юрлицу без получения его на то согласия. Единственное, что от него потребуется, так это сообщить должнику о новом для него кредиторе. В частности, предоставить:

• Реквизиты ипотекодержателя, для продолжения действующего порядка оплаты;
• Информацию о возможных изменениях в действующем порядке ежемесячных платежей;
• Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.

Если же финансовая организация не потрудится уведомить о произошедших изменениях и это повлечет за собой невыполнение заемщиком своих обязательств, то ни о каких штрафных санкциях со стороны новоявленного кредитора не может идти речи.