Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Для многих жителей Москвы вопрос с ипотекой остается актуальным. Недвижимость в столице стоит дорого, и часто нет иного выхода, кроме как взять у банка кредит на ее покупку. Квартира, купленная в ипотеку, является своего рода гарантом того, что банк получит назад выданный кредит. Это значит, что право собственности на такую недвижимость хоть и принадлежит вам, но «заморожено» банком, то есть его передача запрещена.

Но что делать, если обстоятельства не позволяют выплачивать кредит? Например, никто не застрахован от развода, ссоры родственников, потери платежеспособности или любой другой ситуации, вынуждающей продать жилье, по которому еще не выплачена ипотека. А может случиться так, что за долгий срок, который банк отвел вам на возврат средств, вы решили сменить жилье, допустим, по причине смены работы? Этот вопрос можно решить несколькими способами.

Полное погашение кредита перед продажей жилья

Этот вариант предполагает полное погашение долга перед продажей старой квартиры и покупкой новой. Как только будет выплачен долг по ипотеке, с заемщика будут сняты все ограничения на продажу ипотечной квартиры. Это позволит без всяких проблем купить новое жилье за личные средства или опять же в кредит.

Ключевым моментом при данном варианте является вопрос – «где взять деньги на выплату остатка кредита?». Ведь старое жилье еще не продано, да и личных средств в таком количестве нет, иначе зачем бы пришлось брать недвижимость в кредит? Тут у заемщика есть несколько вариантов. Он может занять деньги у знакомых или родственников. В этом случае на все манипуляции с банком и покупку нового жилья уйдет всего несколько дней, после чего вы можете вернуть взятые в долг деньги.

Если такой вариант невозможен, деньги можно получить от человека, заинтересованного в покупке вашего жилья. Тогда этапы сделки будут иметь такую последовательность:

• Заемщик (продавец) должен обратиться в банк, где оформлялся кредит, и уточнить остаток долга по ипотеке. Тогда же можно взять в банке документ, подтверждающий сумму задолженности, чтобы предъявить его покупателю.

• Между продавцом и покупателем нужно будет заключить договор, который обязательно заверяется у нотариуса.

• Продавец договаривается с покупателем о вариантах передачи денег для погашения остатка кредита: наличными (ненадежный для покупателя вариант, поэтому используется редко), перечисление средств на банковский счет или погашение долга в банке в присутствии и продавца, и покупателя.

• Далее осуществляется погашение задолженности. Погасить долг по кредиту может продавец: на него банк оформляет всю платежную документацию, которая будет доказывать участие данного лица в погашении кредита. На этом этапе есть один важный момент: сначала убедитесь, что ипотечный договор с банком не включает штрафа за досрочное погашение кредита. В любом случае погасить долг раньше вы сможете, но при наличии штрафного пункта за это придется доплатить.

• Далее банк снимает с заемщика обременение и выдает ему документ о снятии обременения и погашении всех долгов перед банком.

• После получения всех необходимых документов нужно зарегистрировать сделку и факт снятия с заемщика всех ограничений на ее совершение. Только после этого договор о погашении долга обретет юридическую силу.

• Имея при себе все необходимые документы и зарегистрированный договор, нужно прийти в нотариальную контору, где можно оформить договор купли-продажи. Этот документ также подлежит государственной регистрации, после чего он станет основанием для получения свидетельства о праве на собственность.

Продажа с привлечением банка

Суть этой сделки такая же, как и при первом варианте. Единственное отличие заключается в том, что теперь законные права продавца и покупателя надежно защищены. Этот способ считается наиболее безопасным и исключает любые мошеннические действия с обеих сторон. В этом случае покупатель может смело передавать деньги на погашение долга продавцу, не боясь потерять свои средства.

В качестве дополнительной меры безопасности банк предоставляет покупателю возможность оформить договор поручительства. Благодаря этому договору покупатель сможет самостоятельно погасить остаток долга и получить право требовать от продавца возврата этого долга.

Перевод долга на другое лицо

Основанием для такой сделки часто является неспособность текущего владельца жилья выплачивать долг по кредиту. В этом случае банк может войти в положение заемщика и предложить ему два варианта сделки:

• Новый заемщик берет кредит у банка, где оформлялся кредит на продаваемую квартиру:

• Новый заемщик может взять кредит в другом банке.

Первый вариант более простой. Перед тем, как приступить к переводу долга, опять же убедитесь, что договор не предусматривает штраф за досрочное погашение кредита. Человек, на которого планируется оформить долг текущего заемщика, должен принести в банк пакет документов – это все бумаги, которые предоставляются банку при подаче заявки на кредитование. Полный перечень необходимых документов нужно уточнить в банке.

Если с документами не возникнет проблем, банк заключит с новым заемщиком договор кредитования. Средства по этому договору будут идти в счет погашения кредита человека, который хочет продать квартиру. Также банк оформляет права собственности и долг на нового заемщика.

В этой сделке есть несколько важных деталей: накопившиеся по ипотеке проценты придется выплачивать старому заемщику, ведь они не относятся к стоимости жилья. Если на момент продажи квартиры старый заемщик уже выплатил большую часть кредита, и долг по кредиту ниже стоимости этой квартиры (такое еще может быть при подорожании недвижимости), разница выплачивается старому заемщику.

Выбрав второй вариант сделки, имейте в виду: банк-кредитор не всегда будет готов пойти вам на встречу, так как в этом случае он потеряет доход, не получив проценты по ссуде. Да и схема при таком варианте сделки будет сложнее. Покупатель сам решает вопрос получения кредита в новом банке. Он может взять потребительский кредит без залога, указав в качестве целевого назначения покупку жилья, или кредит под залог иного имущества. Этот способ считается самым сложным и невыгодным для всех сторон.

Продажа квартиры с использованием материнского капитала

В этом случае заемщику нужно будет обратиться в банк за получением условий, на которых может осуществляться эта сделка. После оговорки условий банка заемщик сможет погасить долг за день или в день заключения сделки с банком и подать при этом документы о снятии обременения на государственную регистрацию. Или заемщик может продать квартиру и погасить кредит уже после передачи прав собственности.

Особенности сотрудничества со Сбербанком

В рамках сотрудничества со своими клиентами Сбербанк чаще всего выбирает выгодную для них стратегию. Так, если вы хотите продать квартиру, но не можете выплатить за нее оставшийся долг (не важно, какой из перечисленных выше методов вы используете), Сбербанк может предложить вам такой вариант:

• Вы подписываете с банком предварительный договор купли-продажи;
• Выплачиваете частичную стоимость квартиры;
• Сбербанк снимает с вас обременение и выдает соответствующее письмо и другие подтверждающие документы;
• Вы подаете письмо в регистрационный орган, откуда получаете новую выписку (не содержащую запретов на реализацию);
• Вы полностью рассчитываетесь по договору;
• Далее следует подписание и регистрация договора купли-продажи и регистрация прав собственника.

Что еще нужно знать о продаже ипотечной квартиры?

Какую бы схему действий вы ни выбрали, помните: любую сделку нужно начинать с предупреждения банка и с получения у него разрешения на совершение сделки. Перечисленные выше схемы продажи квартиры, обремененной ипотекой, используются часто, но они не обязательны. В каждом отдельном случае банк внимательно изучает положение заемщика и самостоятельно принимает решения, основываясь на обстоятельствах. Сбербанк не обязан придерживаться любой из перечисленных схем. Кредитор выбирает план действий, основываясь в первую очередь на защите собственных интересов.

«Департамент недвижимости»: помощь в продаже ипотечного жилья

Каким бы путем вы ни решили пойти в данной ситуации, решение вопроса реализации жилья может занять много времени. Это очень серьезные сделки, предполагающие работу с большими деньгами и важными документами. Если вам нужно срочно продать ипотечную квартиру, но у вас нет времени вникать в нюансы сделки со Сбербанком, вы можете обратиться в компанию «Департамент недвижимости». Мы решаем подобные вопросы грамотно и быстро.

Мы являемся одной из самых надежных и стабильных компаний, работающих в сфере недвижимости. Более чем за 20 лет работы мы получали только положительные отзывы от своих клиентов. Заказчики «Департамента недвижимости» рекомендуют нас своим знакомым, потому что окончательно убедились: наша основная цель – помощь людям. Каждой сделкой занимаются только квалифицированные специалисты с большим опытом, люди, которые знают о своей работе все.

Обращайтесь в «Департамент недвижимости» – мы решаем вопросы с продажей ипотечного жилья в Москве или Московской области быстро, без рисков и убытков для наших клиентов.